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抑制高价拿地 土地调控再度加码

发布时间:2011-01-06

在今年房地产持续调控下,10月份以来,南京、广州、杭州等地土地市场再度火爆,土地交易市场屡屡爆出当地最贵地块,而温州某地块更是以单价3.7万元人民币成为全国最贵。为防止高价地出现,国土资源部19日晚再度出手加强土地调控,严格落实房地产用地调控政策,坚决抑制地价过快上涨。

国土资源部中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云20日接受记者采访时指出,首先,这次政策主要强调的还是强化落实,通过控制住房用地供应总量,把握供地节奏和时序,优化供地结构,坚决打击囤地炒地闲置土地等,落实调控措施。

其次,采取一些特别的加强性措施,包括“保障性住房、中小套型普通商品住房等‘三类用地’未达总量70%的年底前不得出让大户高档商品住宅用地”以及“溢价率超过50%的地块上报”等,都是比较强的措施。

同时,规范房地产用地出让行为,避免出现超面积出让、捆绑出让、“毛地”出让,住宅用地容积率小于1的土地。

根据国土资源部公布的数据,今年住房用地计划供应18万公顷,其中计划供应中小套型商品房土地超过8万公顷,已超去年全年的住房用地规模。

与此同时,一些地区地价仍在快速上涨。1029日,雅居乐经过365轮车轮战,以50多亿元人民币拿下南京两地块。1125日,经过200轮叫价,广铁集团以86亿元的绝对高价将广州铁路南站地块收入囊中;其后,杭州滨江集团以2.57万元/平米的楼面价,将杭州西溪湿地某地块拿下,成为当地单价最贵。1129日,温州置信实业以楼面价每平米3.7万元竞得温州大学地块,刷新全国土地拍卖纪录。1216日,保利地产以35亿元将广州两幅地块拿下,其中一块地楼面地价每平米超过2万元,成为广州单价最贵地块。

在各地加大供应的背景下,土地出让价格仍在连续走高。分析原因,专家指出,一是住房需求不断增长,通胀预期较高,社会预期房价还会上涨;二是在当前严厉的宏观调控下,行政管制较多,各界预期一旦管制松动,市场的力量还会释放出来,价格还可能会走高。

邹晓云提出,目前在土地招拍挂的出让方式中,拍卖的方式占比太多,而招标的方式占比较少。土地出让方式的改革,可以对土地拍卖的范围进行限制,对高档商品住房、商业用地采取拍卖的方式出让,而对普通商品房土地出让应缩小拍卖范围,谨慎选择拍卖方式,最好是采取真正公开的招标方式,这样对平抑过高房价有帮助。

邹晓云同时表示,对“三类用地不低于70%”的加强性措施有利有弊,其弊端是可能会给社会传递一种供地总量会减少的信号,如被社会炒作放大,反过来可能影响房价和地价,应该引起注意。

“对招拍挂出让中溢价率超过50%的上报”要求,邹晓云认为,最主要的作用是给地方政府一个信号,要控制高地价的出现。这道门槛推出之后,地方政府可能采取一些措施,人为地把土地价格压下来。这样做很有可能造成由于市场竞争不充分,在竞争者之间产生不公。

“另外,要防止地方政府通过评估故意抬高拍卖底价,以降低溢价率,规避这一要求,降低政策实施的效果。”邹晓云特别提醒,溢价率应该以市场平均价格为基础进行计算。

邹晓云提出,从长远来看,土地调控还是要放开市场,保证充足而有效的供应,给市场一个强有力的信号,土地供应充足,不要抢。各地可以在年初或上半年,就把所有要出让的土地都拿到市场上,不要上半年一块一块的卖,到年底完快不成任务了,再一起推向市场。增强土地调控的效果,主要是减少行政管制,让这个市场更加规范、开放。

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